Mietrendite-Berechnung: Immobilien-Renditerechner

Die Jahreskaltmiete entspricht 4 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 12.000 € Miete im Jahr oder 1.000 € im Monat. Der Kaufpreisfaktor ist dann 25: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahreskaltmieten. Das ist ein Wert vor Kosten und Steuern. Was davon bei Ihnen ankommt, zeigt die Nettomietrendite.

Eine feste Grenze gibt es nicht, denn die Rendite muss zu Lage, Zustand und Risiko passen. Zur Einordnung hilft der Kaufpreisfaktor: 4 Prozent brutto entsprechen dem Faktor 25, 5 Prozent dem Faktor 20 und 6 Prozent dem Faktor 16,7. Je höher die Rendite, desto genauer lohnt der Blick darauf, womit sie erkauft wird, etwa mit schwacher Nachfrage, hohem Instandhaltungsbedarf oder Leerstand. Maßgeblich ist am Ende die Nettorendite.

Beides lässt sich nur im Zusammenhang beurteilen. 5 Prozent brutto entsprechen dem Kaufpreisfaktor 20, 7 Prozent etwa dem Faktor 14,3: Die Mieten bringen den Kaufpreis nach 20 beziehungsweise rund 14 Jahren ein, vor Kosten. Ob der Wert gut ist, zeigt die Nettorendite mit realistischen Kosten und Mietausfall. Hohe Bruttorenditen können ein Ausgleich für höhere Risiken sein, etwa bei schwacher Nachfrage oder Sanierungsbedarf.

In die Nettorendite gehen zwei Arten von Kosten ein. Im Nenner stehen Kaufpreis und Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Von der Miete ziehen Sie die Kosten ab, die Sie als Eigentümer selbst tragen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV). Betriebskosten, die Mieter zahlen, zählen nicht dazu. Zinsen und Steuern bleiben außen vor.

Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete den Mietausfall und die nicht umlagefähigen Kosten ab und teilen Sie das Ergebnis durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete, 240 € Mietausfall und 1.200 € Kosten ergeben 10.560 € Reinertrag. Bei 300.000 € Kaufpreis und 10 Prozent Nebenkosten, also 330.000 € Gesamtinvestition, sind das 3,2 Prozent.

Das hängt von Kaufnebenkosten, laufenden Kosten und Mietausfall ab. Als Faustrechnung: Bei 10 Prozent Kaufnebenkosten und Kosten samt Mietausfall von 20 Prozent der Miete werden aus 5 Prozent Bruttorendite netto rund 3,6 Prozent, denn 5 · 0,8 / 1,1 ist etwa 3,64. Der Rechner zeigt den Wert für Ihre Zahlen.

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Realistisch ist die Nettorendite, die sich mit dem echten Kaufpreis, der am Markt erzielbaren Miete und vollständigen Kosten ergibt. In der Regel liegt sie unter der Bruttorendite: Aus 4 Prozent brutto werden bei 10 Prozent Nebenkosten und Kosten von 20 Prozent der Miete rund 2,9 Prozent. Wie hoch die Nettorendite sein darf, begrenzt der Markt, denn die Miete muss am Standort durchsetzbar sein.

Wie stark die Kaufnebenkosten die Rendite drücken, zeigt eine einfache Rechnung: Bei 10 Prozent sinkt sie auf rund 91 Prozent ihres Werts (1 / 1,1), bei 12 Prozent auf rund 89 Prozent. Aus 4 Prozent brutto werden dadurch 3,6 Prozent. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder fest, derzeit liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision, von der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte tragen müssen (§§ 656c, 656d BGB).

Meist nicht, denn die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Wenn der Mietvertrag es vorsieht, zahlen die Mieter sie über die Nebenkosten. Auf die Mietrendite wirkt sie sich nur aus, wenn Sie sie selbst tragen, etwa bei Leerstand oder ohne Umlage im Vertrag. Dann gehört sie zu den nicht umlagefähigen Kosten.

Sie sagt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals die Immobilie nach laufenden Kosten und Mietausfall pro Jahr als Überschuss bringt, noch vor Steuern und Finanzierung. Damit lassen sich Objekte mit unterschiedlichen Kosten fairer vergleichen als mit der Bruttorendite. Über Wertentwicklung, Finanzierung und Steuern sagt sie nichts aus.

Das lässt sich aus der Mietrendite allein nicht beantworten, denn sie zeigt nur den laufenden Ertrag. Ob sich ein Investment lohnt, hängt auch von Wertentwicklung, Finanzierung, Steuern, Leerstandsrisiko und Ihren Alternativen ab. Berechnen Sie zuerst die Nettomietrendite und vergleichen Sie sie mit anderen Anlagen, etwa mit dem Renditerechner. Steuer- und Finanzierungsfragen klären Sie mit einer Fachperson.

Wie hoch die Mietrendite ausfällt, hängt vom einzelnen Objekt ab und nicht von der Stadt allein: Maßgeblich sind Kaufpreis und erzielbare Kaltmiete. Der Rechner liefert keine Marktdaten. Tragen Sie die Zahlen eines konkreten Angebots ein und vergleichen Sie die Miete mit dem örtlichen Mietspiegel oder mit Inseraten ähnlicher Wohnungen.

Sie beschreiben dasselbe Verhältnis von Kaufpreis und Jahreskaltmiete, nur umgekehrt. Der Kaufpreisfaktor nennt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis ausmacht, die Bruttomietrendite, wie viel Prozent des Kaufpreises die Jahreskaltmiete beträgt. Faktor 25 und 4 Prozent sind daher dasselbe, ebenso Faktor 20 und 5 Prozent.

Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss nach Darlehenszinsen ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und hängt deshalb von der Finanzierung ab. Dieser Rechner nimmt keine Darlehensdaten auf und rechnet ohne Finanzierung. Rate, Zinsen und Tilgungsplan eines Immobiliendarlehens berechnet der Baufinanzierungsrechner.