Ertragswertverfahren Rechner: Immobilienwert und Verkehrswert schätzen

Aus Fläche, Miete und zwölf Monaten ergibt sich der Jahresrohertrag, abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag. Dazu kommen der Bodenwert (Fläche mal Bodenrichtwert) und der Kapitalisierungsfaktor aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag − Bodenwert · Zinssatz) · Faktor. Im Beispiel: 28.616 € Reinertrag, 200.000 € Bodenwert, Faktor 21,3551, Ertragswert 661.611 €.

Es kapitalisiert den ganzen Reinertrag und addiert den abgezinsten Bodenwert: Ertragswert = Reinertrag · Faktor + Bodenwert / (1 + LZ)^n (§ 29 ImmoWertV). Im Beispiel sind das 28.616 · 21,3551 = 611.097 € plus 200.000 / 1,035^40 = 50.514 €, zusammen 661.611 €. Das ist derselbe Wert wie im allgemeinen Verfahren, denn LZ · Faktor = 1 − 1 / (1 + LZ)^n kürzt die Bodenwertverzinsung heraus.

Die ImmoWertV kennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Der Gutachter wählt nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten und begründet die Wahl (§ 6 Abs. 1). Dieser Rechner bietet das Ertrags- und das Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren geht von den durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen aus (§ 36) und fehlt hier.

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ein Gutachter leitet ihn aus dem Ergebnis eines oder mehrerer Verfahren ab (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV): bei vermieteten Objekten meist aus dem Ertragswert, bei Eigentumswohnungen und selbst genutzten Häusern eher aus dem Vergleichswert. Der Rechner liefert beides als Schätzung, ein belastbarer Verkehrswert braucht ein Gutachten.

Für ein vermietetes Haus wählen Sie den Ertragswert. Für ein selbst genutztes Haus eignet sich der Vergleichswert: Wohnfläche mal Preis je m² vergleichbarer Häuser (§ 24 Abs. 2 ImmoWertV). Den Preis nennen Kaufpreise ähnlicher Objekte oder ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 5 BauGB). Bezieht er sich nur auf das Gebäude, kommt der Bodenwert als Zuschlag hinzu. So ermitteln Sie den Hauswert kostenlos, aber nur als Orientierung.

Pauschal lässt sich das nicht sagen, denn neben dem Alter zählen auch Lage, Zustand und Bodenwert. Im Ertragswertverfahren wirkt das Alter über die Restnutzungsdauer: Für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt die ImmoWertV als Modellansatz 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer (Anlage 1), nach 50 Jahren bleiben rechnerisch 30 Jahre. Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen (§ 4 Abs. 3 und Anlage 2). Bei 3,5 % sinkt der Kapitalisierungsfaktor dadurch von 21,36 (40 Jahre) auf 18,39 (30 Jahre). Im Vergleichswertverfahren nehmen Sie den Preis je m² von Häusern mit ähnlichem Baujahr und Zustand.

Nein. Der Rechner fragt weder nach einer E-Mail-Adresse noch nach Ihrem Namen, einer Anmeldung oder der Adresse der Immobilie. Sie tragen nur Zahlen ein und sehen das Ergebnis sofort. Er ist kostenlos, liefert aber keinen Marktwert aus Daten Ihrer Lage, sondern rechnet mit den Werten, die Sie selbst eingeben.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert gesondert fest (§ 151 BewG) und setzt ihn mit dem Wert auf den Bewertungsstichtag an (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Diese steuerliche Immobilienbewertung folgt dem Bewertungsgesetz und legt den gemeinen Wert zugrunde (§ 177 Abs. 1). Sie arbeitet mit typisierten Vorgaben und kann deshalb vom Marktwert abweichen. Dieser Rechner ersetzt die Feststellung des Finanzamts nicht.

Nach § 182 BewG: das Vergleichswertverfahren grundsätzlich für Wohnungs- und Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt, und das Sachwertverfahren für die übrigen bebauten Grundstücke und wenn kein Vergleichswert vorliegt. Das steuerliche Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188) nutzt teils feste Tabellen und Ersatzwerte.

Es stellt den Grundbesitzwert auf den Bewertungsstichtag fest (§ 12 Abs. 3 ErbStG), je nach Grundstücksart im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, etwa mit dem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder mit einem Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag, wird dieser angesetzt (§ 198 BewG). Zu Fristen und Rechtsmitteln beraten Steuerberater und Rechtsanwälte.

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB), und wird von einem Gutachter nach der ImmoWertV ermittelt. Der Grundbesitzwert ist der Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt. Er arbeitet mit typisierten Vorgaben, etwa den Vervielfältigern der Anlage 21, Ersatz-Liegenschaftszinssätzen (§ 188 Abs. 2) und dem Bodenwert als Untergrenze (§ 184 Abs. 3). Deshalb kann er vom Verkehrswert abweichen.

Wenn ein Wert belastbar belegt werden muss, reicht eine Rechnerschätzung nicht, etwa als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG). Eigentümer, Pflichtteilsberechtigte, Behörden und Gerichte können ein Gutachten beim Gutachterausschuss beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Ob die Kosten durch eine mögliche Steuerersparnis aufgewogen werden, hängt vom Einzelfall ab, das klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.